Allarme della Commissione ambiente della Camera. Dopo 3 anni di flessione in "giacenza" 120 mila alloggi. Difficoltà anche sulle locazioni: "in nero" 500 mila affitti
Dopo tre anni di compravendite in calo, per il settore immobiliare si è creata una situazione critica: ad oggi sul mercato ci sono circa 120.000 appartamenti invenduti. A lanciare l’allarme è stata oggi la Commissione Ambiente della Camera nel documento conclusivo dell’Indagine conoscitiva sul mercato immobiliare. Ma la situazione non sembra lasciare presagire niente di buono e il peggio potrebbe ancora venire.
La Commissione parla infatti di «elementi di preoccupazione per il permanere di una tendenza negativa nel settore delle costruzioni che, a differenza di altri settori industriali, non sembra avere ancora toccato il punto minimo della caduta ciclica». Governo, Parlamento, Comuni e Regioni, ha detto il ministro per le Infrastrutture e i Trasporti Altero Matteoli, devono continuare a lavorare per trovare una soluzione al problema abitativo. «Una soluzione che non accontenterà tutti ma risolverà, se pur parzialmente, i problemi legati alla casa». «Tre anni di mercato in flessione - si legge nel documento della Commissione Ambiente - hanno prodotto il dato allarmante di uno stock di "giacenze" che ha ampiamente superato i 100 mila alloggi e oggi si attesta intorno ai 120 mila appartamenti invenduti».
I dati emersi dal mercato immobiliare sembrano tutti negativi: dal calo delle compravendite alla diminuzione dell’erogazione di mutui immobiliari, al peggioramento della qualità del credito erogato, al «preoccupante fenomeno di mancato accesso all’abitazione», all’aggravarsi del fenomeno degli sfratti. La Commissione evidenzia inoltre che «l’annosa questione dei ritardi dei pagamenti della pubblica amministrazione» ha assunto una «ormai inaccettabile caratteristica di sistematicità». C’è poi da fare i conti con una «struttura rigida dei mercati immobiliari, sbilanciati verso la proprietà (le case di proprietà rappresentano in Italia il 72% delle abitazioni), che determina serie difficoltà a dare risposta ai diversi fabbisogni della domanda abitativa in locazione». Per quanto riguarda in particolare le locazioni, «la situazione appare particolarmente difficile, se è vero che la quota di case in affitto in Italia (4,4 milioni, il 18,8% delle abitazioni totali) è nettamente inferiore rispetto agli altri Paesi europei (Germania 57,3%, Olanda 47,3%, Francia 40,7%) e, soprattutto, che l’offerta di edilizia sociale in Italia è nettamente inferiore a quella degli altri Paesi europei (4,5% sul totale, undicesima in Europa)». Inoltre c’è una «inaccettabile quota di affitti ’in nerò, che ormai supera le 500 mila abitazioni». I deputati mettono infine in evidenza il problema del rapporto fra sistema creditizio e mercato immobiliare, sottolineando «la necessità di una chiara inversione di rotta rispetto ad una fase negativa caratterizzata da una sensibile diminuzione sia dei finanziamenti delle banche alle imprese per gli investimenti sia delle erogazioni di mutui alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni».
- La Stampa, Economia, 25 gennaio 2011
giovedì 27 gennaio 2011
martedì 18 gennaio 2011
Un mattone meno rosso
Nel 2010 il calo dei prezzi degli immobili è stato di quattro volte inferiore al -4,1% dell'anno scorso. Ma le nuove case stentano a ripartire. E il 27% degli operatori prevede ulteriori cali delle valutazioni nel 2011. Lasciata alle spalle la fase acuta della tempesta, iniziata nell'ultimo trimestre del 2008 e protrattasi fino alla seconda metà del 2009, i numeri del mattone hanno cominciato a risalire lentamente la china. E questo nonostante il perdurare di una crisi economica che appare ancora lontana dalla conclusione. Nell'arco degli ultimi 12 mesi il valore degli immobili residenziali ha continuato mediamente a calare seppure in misura minore rispetto allo scivolone del 2009, quando i prezzi delle case avevano segnato una contrazione del 4,1%. E così, secondo le rilevazioni di Nomisma, nel primo semestre del 2010 il valore delle abitazioni ha segnato una flessione dell'1%, che si è ridotta del 40% negli ultimi 6 mesi dell'anno archiviando il secondo semestre con un calo dello 0,6%. Frutto, questo, di una forte riduzione nel volume di transazioni, calate in 12 mesi di ben 26 punti percentuali.
Questa tendenza ha interessato anche i comparti del commerciale e degli uffici dove il numero di transazioni è diminuito addirittura del-34%. Nel primo caso, la variazione dei prezzi alla fine del 2010 è stata negativa per l'1,4%. È andata peggio ai proprietari di negozi che hanno dovuto mettere in conto una flessione del valore dell'1,9%. Stiamo parlando, tuttavia, di valori medi dietro ai quali c'è una grande variabilità. Nelle principali città italiane il valore degli immobili è riuscito a mantenersi ancorato attorno alla parità. A Milano, per esempio, nelle zone di pregio, il prezzo delle case si è mosso in una forchetta compresa tra -0,3 e 1,1% rispetto al 2009. Più contenuto il range di scostamento dei valori per le aree centrali (-0,5% / 0,1%), mentre nel semicentro i prezzi sono scesi in media dello 0,9%. Situazione molto simile anche a Roma dove il valore medio degli immobili è diminuito dello 0,4% tra il 2009 e il 2010. A Torino i prezzi delle case sono scesi dello 0,1%, così come a Catania, mentre a Genova sono calati del 2,7% e a Firenze addirittura dei 4,3%. Valori che comunque non impediscono all'Italia di uscire a testa alta dal confronto internazionale. Nel corso del 2010, infatti, la riduzione media dei prezzi, del 2,8%, è inferiore al -3,4% della Spagna, e ben distante dal -17% dell'Irlanda. E andata meglio, invece, alla Gran Bretagna che ha chiusa l'anno con i prezzi delle case in salita del 3%, che però andava a compensare la contrazione negativa registrata tra il 2008 e il 2009. Situazione molto simile a quanto avvenuto in Germania dove il 4,8% messo a segno quest'anno ha consentito al mercato del mattone di recuperare la flessione del 4,4% registrata un anno prima. Mentre in Francia, il balzo in avanti del 6% non ha permesso di colmare il -7,9% registrato nel solo 2009.
I cantieri segnano il passo. Le cose non sono andate meglio sul versante delle case nuove. Anche nel 2010 le imprese di costruzioni hanno dovuto fare i conti con un rallentamento della domanda che si è tradotta in una netta flessione del mercato. La conferma è contenuta nella fotografia del settore scattata dall'Ance, l'Associazione nazionale dei costruttori edili, secondo la quale gli investimenti in costruzioni sono diminuiti nel 2010 del 6,4% e per il prossimo anno ci si attende una flessione ulteriore dei 2,4%. Se a questo si aggiungono i risultati negativi del 2009 (-7,7%) e del 2008 (-2,8%), si arriva a un calo complessivo, dal 2008 al 2011, del 17,8%, pari a circa 29 miliardi di euro. A soffrire di più è stato il comparto delle nuove abitazioni che, nei quattro anni dovrebbe arrivare a perdere il 34,2%. «Nel solo 2010 la riduzione degli investimenti nelle nuove abitazioni è arrivata al 12,4%, avvertono gli esperti dell'Ance, secondo i quali gli effetti negativi sono stati in parte mitigati dagli investimenti nel recupero abitativo, aumentati nel 2010 dello 0,5%, riducendo la perdita totale del comparto nel 2010 al 4,9%. «La riqualificazione degli immobili esistenti ha giocato un ruolo importante, grazie anche alle agevolazioni fiscali (36% e 55%) previste per questo genere di interventi, che hanno influito in maniera positiva sulla tenuta dei livelli di attività», continuano gli esperti, che ritengono che segmento residenziale è stato quello più florido, tanto da segnare un aumento del 4,4%.a livello di nuove costruzioni.
I finanziamenti. La crescita della domanda di case ha mantenuto un ritmo modesto nonostante le condizioni favorevoli del mercato del credito. In base ai dati elaborati dal Crif, nei 9 mesi del 2010 la domanda di mutui è calata del 3 %. Se nel 2009 sono stati più di 242 mila i mutui ipotecari accesi per sostenere l'acquisto dell'abitazione (vale a dire il 40% circa del mercato delle compravendite residenziali), nel 2010 i contratti stipulati dovrebbero fermarsi poco sopra i 254 mila a fronte di una crescita dei contratti di compravendita e di una copertura del mercato invariata, attorno al 40%. Ma a quali tipi di prestito fanno ricorso più spesso gli italiani? Secondo le rilevazioni dell'Abi relative allo scorso novembre, per acquistare casa le famiglie sembrano preferire i finanziamenti a lungo termine preferibilmente a tasso fisso. A tal punto che le banche hanno visto aumentare la richiesta di questa categoria di finanziamento dal 21% a 126,5% alla fine dei 2010.
Previsioni per il 2011. Se queste sono le premesse, cosa riserva l'anno che sta per cominciare? Le previsioni parlano di un miglioramento del mercato, anche se gli operatori sono divisi tra chi sostiene che ci sarà un aumento del numero di scambi (42,9%), e chi propende invece per una stabilità. Sul versante dei prezzi, dal sentiment delle previsioni traspare una certa fiducia in un miglioramento della situazione, sebbene si rimanga ancora in territorio negativo: più di due terzi degli operatori ritiene che nel 2011 i valori si manterranno costanti, mentre la percentuale di chi propende per un calo ulteriore dei prezzi è passata dal 37,8% dello scorso semestre all'attuale 27,6%.
- Frontoni Gabriele, Milano Finanza, 31 dicembre 2010
Questa tendenza ha interessato anche i comparti del commerciale e degli uffici dove il numero di transazioni è diminuito addirittura del-34%. Nel primo caso, la variazione dei prezzi alla fine del 2010 è stata negativa per l'1,4%. È andata peggio ai proprietari di negozi che hanno dovuto mettere in conto una flessione del valore dell'1,9%. Stiamo parlando, tuttavia, di valori medi dietro ai quali c'è una grande variabilità. Nelle principali città italiane il valore degli immobili è riuscito a mantenersi ancorato attorno alla parità. A Milano, per esempio, nelle zone di pregio, il prezzo delle case si è mosso in una forchetta compresa tra -0,3 e 1,1% rispetto al 2009. Più contenuto il range di scostamento dei valori per le aree centrali (-0,5% / 0,1%), mentre nel semicentro i prezzi sono scesi in media dello 0,9%. Situazione molto simile anche a Roma dove il valore medio degli immobili è diminuito dello 0,4% tra il 2009 e il 2010. A Torino i prezzi delle case sono scesi dello 0,1%, così come a Catania, mentre a Genova sono calati del 2,7% e a Firenze addirittura dei 4,3%. Valori che comunque non impediscono all'Italia di uscire a testa alta dal confronto internazionale. Nel corso del 2010, infatti, la riduzione media dei prezzi, del 2,8%, è inferiore al -3,4% della Spagna, e ben distante dal -17% dell'Irlanda. E andata meglio, invece, alla Gran Bretagna che ha chiusa l'anno con i prezzi delle case in salita del 3%, che però andava a compensare la contrazione negativa registrata tra il 2008 e il 2009. Situazione molto simile a quanto avvenuto in Germania dove il 4,8% messo a segno quest'anno ha consentito al mercato del mattone di recuperare la flessione del 4,4% registrata un anno prima. Mentre in Francia, il balzo in avanti del 6% non ha permesso di colmare il -7,9% registrato nel solo 2009.
I cantieri segnano il passo. Le cose non sono andate meglio sul versante delle case nuove. Anche nel 2010 le imprese di costruzioni hanno dovuto fare i conti con un rallentamento della domanda che si è tradotta in una netta flessione del mercato. La conferma è contenuta nella fotografia del settore scattata dall'Ance, l'Associazione nazionale dei costruttori edili, secondo la quale gli investimenti in costruzioni sono diminuiti nel 2010 del 6,4% e per il prossimo anno ci si attende una flessione ulteriore dei 2,4%. Se a questo si aggiungono i risultati negativi del 2009 (-7,7%) e del 2008 (-2,8%), si arriva a un calo complessivo, dal 2008 al 2011, del 17,8%, pari a circa 29 miliardi di euro. A soffrire di più è stato il comparto delle nuove abitazioni che, nei quattro anni dovrebbe arrivare a perdere il 34,2%. «Nel solo 2010 la riduzione degli investimenti nelle nuove abitazioni è arrivata al 12,4%, avvertono gli esperti dell'Ance, secondo i quali gli effetti negativi sono stati in parte mitigati dagli investimenti nel recupero abitativo, aumentati nel 2010 dello 0,5%, riducendo la perdita totale del comparto nel 2010 al 4,9%. «La riqualificazione degli immobili esistenti ha giocato un ruolo importante, grazie anche alle agevolazioni fiscali (36% e 55%) previste per questo genere di interventi, che hanno influito in maniera positiva sulla tenuta dei livelli di attività», continuano gli esperti, che ritengono che segmento residenziale è stato quello più florido, tanto da segnare un aumento del 4,4%.a livello di nuove costruzioni.
I finanziamenti. La crescita della domanda di case ha mantenuto un ritmo modesto nonostante le condizioni favorevoli del mercato del credito. In base ai dati elaborati dal Crif, nei 9 mesi del 2010 la domanda di mutui è calata del 3 %. Se nel 2009 sono stati più di 242 mila i mutui ipotecari accesi per sostenere l'acquisto dell'abitazione (vale a dire il 40% circa del mercato delle compravendite residenziali), nel 2010 i contratti stipulati dovrebbero fermarsi poco sopra i 254 mila a fronte di una crescita dei contratti di compravendita e di una copertura del mercato invariata, attorno al 40%. Ma a quali tipi di prestito fanno ricorso più spesso gli italiani? Secondo le rilevazioni dell'Abi relative allo scorso novembre, per acquistare casa le famiglie sembrano preferire i finanziamenti a lungo termine preferibilmente a tasso fisso. A tal punto che le banche hanno visto aumentare la richiesta di questa categoria di finanziamento dal 21% a 126,5% alla fine dei 2010.
Previsioni per il 2011. Se queste sono le premesse, cosa riserva l'anno che sta per cominciare? Le previsioni parlano di un miglioramento del mercato, anche se gli operatori sono divisi tra chi sostiene che ci sarà un aumento del numero di scambi (42,9%), e chi propende invece per una stabilità. Sul versante dei prezzi, dal sentiment delle previsioni traspare una certa fiducia in un miglioramento della situazione, sebbene si rimanga ancora in territorio negativo: più di due terzi degli operatori ritiene che nel 2011 i valori si manterranno costanti, mentre la percentuale di chi propende per un calo ulteriore dei prezzi è passata dal 37,8% dello scorso semestre all'attuale 27,6%.
- Frontoni Gabriele, Milano Finanza, 31 dicembre 2010
mercoledì 12 gennaio 2011
La cedolare secca si fa in due
Cedolare secca al 23% per gli affitti a prezzi di mercato. Miniquoziente per le famiglie con figli a carico. Tassa di registrazione al 10% per chi accatasta in ritardo le case fantasma. Garanzie che sia lo stato a ripianare le perdite di gettito prodotte dalla cedolare secca. Sono le modifiche principali, insieme all'introduzione di una compartecipazione Irpef da 4 miliardi e alla promessa di rimettere mano con un futuro provvedimento alla diatriba Tarsu/Tia, che il ministro della Semplificazione, Roberto Calderoli, è pronto a introdurre al decreto attuativo sul fisco municipale. Per puntellare l'impalcatura dell'imposizione immobiliare.
Prima ancora di nascere l'imposta sugli affitti rischia di vedere duplicate le proprie aliquote. Per i contratti a canone concordato la soglia con cui tassare i redditi Irpef da locazione resterebbe al 20%; per quelli a canone libero passerebbe al 23 per cento. Un innalzamento che, politicamente, va incontro alle perplessità di Pd e Fli e, tecnicamente, conta di limitare le possibili perdite di gettito. Quel 3% in più servirebbe a finanziare le detrazioni per gli inquilini con figli a carico ipotizzate dal governo per accogliere sia le richieste di quoziente familiare dell'Udc sia l'appello a risolvere il «conflitto di interessi» tra proprietario e affittuario caro al futurista Mario Baldassarri. Ma anche i sindaci stanno per incassare il loro "dividendo" con la garanzia che sia l'erario a farsi carico delle perdite di gettito eventualmente createsi nel passaggio da un prelievo in base al reddito a uno di tipo sostitutivo. Magari attribuendo allo stato l'80% degli introiti da cedolare secca e ai comuni il restante 20 per cento. Per ragioni di progressività Calderoli ha proposto, inoltre, che il reddito da locazione tassato al 20 o 23% entri nel calcolo del reddito lordo Irpef da utilizzare per l'accesso agli altri sgravi fiscali.
- Eugenio Bruno e Saverio Fossati, Il Sole 24 ore, 12 gennaio 2011
Prima ancora di nascere l'imposta sugli affitti rischia di vedere duplicate le proprie aliquote. Per i contratti a canone concordato la soglia con cui tassare i redditi Irpef da locazione resterebbe al 20%; per quelli a canone libero passerebbe al 23 per cento. Un innalzamento che, politicamente, va incontro alle perplessità di Pd e Fli e, tecnicamente, conta di limitare le possibili perdite di gettito. Quel 3% in più servirebbe a finanziare le detrazioni per gli inquilini con figli a carico ipotizzate dal governo per accogliere sia le richieste di quoziente familiare dell'Udc sia l'appello a risolvere il «conflitto di interessi» tra proprietario e affittuario caro al futurista Mario Baldassarri. Ma anche i sindaci stanno per incassare il loro "dividendo" con la garanzia che sia l'erario a farsi carico delle perdite di gettito eventualmente createsi nel passaggio da un prelievo in base al reddito a uno di tipo sostitutivo. Magari attribuendo allo stato l'80% degli introiti da cedolare secca e ai comuni il restante 20 per cento. Per ragioni di progressività Calderoli ha proposto, inoltre, che il reddito da locazione tassato al 20 o 23% entri nel calcolo del reddito lordo Irpef da utilizzare per l'accesso agli altri sgravi fiscali.
- Eugenio Bruno e Saverio Fossati, Il Sole 24 ore, 12 gennaio 2011
lunedì 3 gennaio 2011
Quattro strade per avere un nuovo mutuo con una rata più conveniente
Anno nuovo mutuo nuovo? Val la pena pensarci, se le condizioni pattuite non ci convincono più, ma è indispensabile conoscere quali sono le alternative e come muoversi. Tanto più che recentemente il Consiglio di Stato è intervenuto in materia, sottolineando la scarsa chiarezza sulle procedure indicate dalla normativa originaria. Se invece le rate stanno diventando insostenibili si sappia che è ancora possibile sospenderle temporaneamente o accedere al fondo di solidarietà (si vedano gli articoli sotto).
Più chiarezza
Nella sentenza 9322/2010 il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso dell'Autorità garante della concorrenza nei confronti di alcuni istituti bancari. I comportamenti delle banche ritenuti scorretti dall'Antitrust si sostanziavano nell'aver proposto ai clienti la sostituzione senza aver però evidenziato la possibilità di surroga che non comportava costi aggiuntivi. Secondo i giudici di palazzo Spada era tuttavia l'originario testo della legge 40/2007 a presentare la normativa in modo lacunoso, quindi nessuna colpa era addebitabile agli istituti bancari. Infatti solo con due successivi correttivi alla legge si poteva dire concluso l'iter delle procedure sulla portabilità. Oggi il risparmiatore insoddisfatto del mutuo sottoscritto si trova innanzi a regole più lineari e può più agevolmente muoversi tra portabilità (surroga), sostituzione e rinegoziazione del mutuo. Ma ecco una sintesi delle alternative e dei passi da compiere (si veda anche l'infografica realizzata sulla base delle indicazioni di www.pattichiari.it).
«Migrazione»
L'operazione di portabilità o surroga è il trasferimento del mutuo da una banca a un'altra (articolo 8 Dl 7/2007 convertito in legge 40/2007). Queste le linee guida emanate dall'Abi: prima il cliente deve verificare sul mercato le migliori condizioni offerte, individuando la banca con cui effettuare l'operazione. Poi richiederà alla nuova banca di effettuare la surroga (senza quindi doversi rivolgere alla banca originaria). A questo punto la banca subentrante, tramite una procedura interbancaria elettronica, comunica all'istituto originario la data di formalizzazione dell'operazione e richiede contestualmente di trasmettere l'importo del debito residuo del cliente sino a quella data. Entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta da parte della banca originaria, sia quella subentrante sia il cliente devono conoscere le informazioni necessarie e fissare la data di trasferimento del mutuo.
La "subentrante" procede al perfezionamento dell'operazione mediante la stipula del contratto di mutuo e alla richiesta di annotazione (articolo 2843, codice civile) del trasferimento a suo favore della garanzia ipotecaria precedentemente iscritta. L'operazione di portabilità deve completarsi entro 30 giorni dalla data della richiesta: trascorso tale termine, il cliente ha diritto a richiedere alla banca originaria un risarcimento pari all'1% del valore del mutuo da trasferire, per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Con la portabilità il cliente non deve sopportare alcun costo di spese notarili o di penali per l'estinzione anticipata, tuttavia può cambiare il tipo di tasso o la durata, ma non il capitale residuo.
Estinzione e riaccensione
Con la sostituzione, invece, si ha l'opportunità di estinguere il vecchio mutuo accendendone uno nuovo presso un'altra banca, di importo maggiore rispetto al precedente e a migliori condizioni. Dunque affinché l'operazione sia vantaggiosa è necessario che il risparmio prodotto dalla riduzione del tasso di interesse sia maggiore delle spese di sostituzione. Infatti, l'operazione può comportare l'applicazione di penali per l'estinzione anticipata di mutui accesi prima del 2 febbraio 2007. Inoltre, possono esserci spese notarili o per l'iscrizione della nuova ipoteca sull'immobile o per l'istruttoria, perizia e spese assicurative della nuova pratica.
Condizioni riviste
La terza alternativa non prevede il cambio di banca, ma solo un accordo tra banca e cliente. Il contratto originario resta valido ma cambiano alcune condizioni come ad esempio il tasso di interesse o la durata. Insomma, un'operazione semplice che consente al cliente di adeguare il rimborso a condizioni più in linea con la sua condizione economico-finanziaria. Quindi ci si può rivolgere alla propria banca concordando la variazione della tipologia del mutuo, il tasso d'interesse applicato o la durata. La legge 244/2007 consente al cliente di rinegoziare il mutuo senza l'onere di spese bancarie, sottoscrivendo semplicemente una scrittura privata anche non autenticata (ossia senza l'assistenza di un notaio). Dal maggio 2008 esiste una convenzione (tra Abi e governo) che consente al cliente di rinegoziare il proprio mutuo a tasso variabile in un mutuo a rata fissa (limitatamente ai finanziamenti a tasso variabile sottoscritti per la prima casa prima del gennaio 2007). Così, si avrà la trasformazione del mutuo ipotecario originario in rata fissa parametrata ai tassi di interesse applicati nel 2006. La differenza tra quanto dovuto con il mutuo iniziale e quello rinegoziato andrà accantonato in un conto di finanziamento accessorio intestato al cliente, sul quale si applicherà un tasso fisso pari al tasso Irs a 10 anni più uno spread dello 0,50 per cento. Alla scadenza del mutuo originario se il residuo del conto accessorio è negativo si allunga la durata del mutuo, con una rata fissa sino all'estinzione; se invece i tassi dovessero scendere sino ad azzerare il conto accessorio, il mutuo originario terminerà alla scadenza naturale.
Il mercato
MATTONE AMATO
Se da un lato il mercato economico finanziario non agevola le famiglie nella crescita della ricchezza netta, dall'altro il mattone rimane l'investimento preferito: un recente studio di Banca d'Italia stima che nel primo semestre 2010 la ricchezza delle famiglie sarebbe calata dello 0,3% in termini nominali, in seguito alla diminuzione delle attività finanziarie e all'aumento delle passività, in particolare per l'accensione di mutui per l'acquisto della prima casa. La tendenza è confermata dall'Abi che nel rapporto di dicembre sottolinea che i finanziamenti bancari nei primi dieci mesi dell'anno sono cresciuti dell'8,2%, concentrandosi nel mercato dei mutui per l'acquisto di immobili.
INTERVENTI
La misura della sospensione temporanea del mutuo, secondo i dati dell'Abi ha interessato, fino a settembre 2010, quasi 31mila clienti per un debito residuo di 4 miliardi di euro. Sempre secondo rilevazioni Abi le surroghe e le sostituzioni rappresentano circa il 32% dell'erogato
- Stefano Rossi, Il Sole 24 Ore, 3 gennaio 2011
Più chiarezza
Nella sentenza 9322/2010 il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso dell'Autorità garante della concorrenza nei confronti di alcuni istituti bancari. I comportamenti delle banche ritenuti scorretti dall'Antitrust si sostanziavano nell'aver proposto ai clienti la sostituzione senza aver però evidenziato la possibilità di surroga che non comportava costi aggiuntivi. Secondo i giudici di palazzo Spada era tuttavia l'originario testo della legge 40/2007 a presentare la normativa in modo lacunoso, quindi nessuna colpa era addebitabile agli istituti bancari. Infatti solo con due successivi correttivi alla legge si poteva dire concluso l'iter delle procedure sulla portabilità. Oggi il risparmiatore insoddisfatto del mutuo sottoscritto si trova innanzi a regole più lineari e può più agevolmente muoversi tra portabilità (surroga), sostituzione e rinegoziazione del mutuo. Ma ecco una sintesi delle alternative e dei passi da compiere (si veda anche l'infografica realizzata sulla base delle indicazioni di www.pattichiari.it).
«Migrazione»
L'operazione di portabilità o surroga è il trasferimento del mutuo da una banca a un'altra (articolo 8 Dl 7/2007 convertito in legge 40/2007). Queste le linee guida emanate dall'Abi: prima il cliente deve verificare sul mercato le migliori condizioni offerte, individuando la banca con cui effettuare l'operazione. Poi richiederà alla nuova banca di effettuare la surroga (senza quindi doversi rivolgere alla banca originaria). A questo punto la banca subentrante, tramite una procedura interbancaria elettronica, comunica all'istituto originario la data di formalizzazione dell'operazione e richiede contestualmente di trasmettere l'importo del debito residuo del cliente sino a quella data. Entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta da parte della banca originaria, sia quella subentrante sia il cliente devono conoscere le informazioni necessarie e fissare la data di trasferimento del mutuo.
La "subentrante" procede al perfezionamento dell'operazione mediante la stipula del contratto di mutuo e alla richiesta di annotazione (articolo 2843, codice civile) del trasferimento a suo favore della garanzia ipotecaria precedentemente iscritta. L'operazione di portabilità deve completarsi entro 30 giorni dalla data della richiesta: trascorso tale termine, il cliente ha diritto a richiedere alla banca originaria un risarcimento pari all'1% del valore del mutuo da trasferire, per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Con la portabilità il cliente non deve sopportare alcun costo di spese notarili o di penali per l'estinzione anticipata, tuttavia può cambiare il tipo di tasso o la durata, ma non il capitale residuo.
Estinzione e riaccensione
Con la sostituzione, invece, si ha l'opportunità di estinguere il vecchio mutuo accendendone uno nuovo presso un'altra banca, di importo maggiore rispetto al precedente e a migliori condizioni. Dunque affinché l'operazione sia vantaggiosa è necessario che il risparmio prodotto dalla riduzione del tasso di interesse sia maggiore delle spese di sostituzione. Infatti, l'operazione può comportare l'applicazione di penali per l'estinzione anticipata di mutui accesi prima del 2 febbraio 2007. Inoltre, possono esserci spese notarili o per l'iscrizione della nuova ipoteca sull'immobile o per l'istruttoria, perizia e spese assicurative della nuova pratica.
Condizioni riviste
La terza alternativa non prevede il cambio di banca, ma solo un accordo tra banca e cliente. Il contratto originario resta valido ma cambiano alcune condizioni come ad esempio il tasso di interesse o la durata. Insomma, un'operazione semplice che consente al cliente di adeguare il rimborso a condizioni più in linea con la sua condizione economico-finanziaria. Quindi ci si può rivolgere alla propria banca concordando la variazione della tipologia del mutuo, il tasso d'interesse applicato o la durata. La legge 244/2007 consente al cliente di rinegoziare il mutuo senza l'onere di spese bancarie, sottoscrivendo semplicemente una scrittura privata anche non autenticata (ossia senza l'assistenza di un notaio). Dal maggio 2008 esiste una convenzione (tra Abi e governo) che consente al cliente di rinegoziare il proprio mutuo a tasso variabile in un mutuo a rata fissa (limitatamente ai finanziamenti a tasso variabile sottoscritti per la prima casa prima del gennaio 2007). Così, si avrà la trasformazione del mutuo ipotecario originario in rata fissa parametrata ai tassi di interesse applicati nel 2006. La differenza tra quanto dovuto con il mutuo iniziale e quello rinegoziato andrà accantonato in un conto di finanziamento accessorio intestato al cliente, sul quale si applicherà un tasso fisso pari al tasso Irs a 10 anni più uno spread dello 0,50 per cento. Alla scadenza del mutuo originario se il residuo del conto accessorio è negativo si allunga la durata del mutuo, con una rata fissa sino all'estinzione; se invece i tassi dovessero scendere sino ad azzerare il conto accessorio, il mutuo originario terminerà alla scadenza naturale.
Il mercato
MATTONE AMATO
Se da un lato il mercato economico finanziario non agevola le famiglie nella crescita della ricchezza netta, dall'altro il mattone rimane l'investimento preferito: un recente studio di Banca d'Italia stima che nel primo semestre 2010 la ricchezza delle famiglie sarebbe calata dello 0,3% in termini nominali, in seguito alla diminuzione delle attività finanziarie e all'aumento delle passività, in particolare per l'accensione di mutui per l'acquisto della prima casa. La tendenza è confermata dall'Abi che nel rapporto di dicembre sottolinea che i finanziamenti bancari nei primi dieci mesi dell'anno sono cresciuti dell'8,2%, concentrandosi nel mercato dei mutui per l'acquisto di immobili.
INTERVENTI
La misura della sospensione temporanea del mutuo, secondo i dati dell'Abi ha interessato, fino a settembre 2010, quasi 31mila clienti per un debito residuo di 4 miliardi di euro. Sempre secondo rilevazioni Abi le surroghe e le sostituzioni rappresentano circa il 32% dell'erogato
- Stefano Rossi, Il Sole 24 Ore, 3 gennaio 2011
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